A Market Sentiment Survey célja a hazai ingatlanpiac transzparenciájának javítása egy olyan piaci hangulatjelentés létrehozásával, mely a lehető legszélesebb szakmai bázison alapszik és benchmark-ként szolgálhat az ingatlanpiac egésze számára. Ennek megfelelően az RICS és a Portfolio.hu által létrehozott kérdőívet a szervezők a magyarországi RICS - teljes jogú és tagjelölt státuszú - tagjainak küldte ki. A felmérésben résztvevők egy kérdőív segítségével fejezhették ki véleményüket a jelenlegi piaci hozamszintekről és bérleti díjakról, valamint a jövőbeli várakozásaikról. A résztvevők november vége előtt, Magyarország hitelminősítők általi leminősítése előtt küldték el becsléseiket. Az RICS és a Portfolio.hu tervei szerint a Market Sentiment Survey évente két alkalommal frissül majd.
Ki válaszolt?
Összesen 59 ingatlanpiaci szakember töltötte ki a kérdőívet, ami azt jelenti, hogy az RICS tagságának több mint 30 százaléka aktívan részt vett az első Market Sentiment Survey létrehozásában. Ez egyben azt is jelenti, hogy ez Magyarországon a legszélesebb szakmai bázis alapján elkészített ingatlanpiaci felmérés. A felmérésben résztvevők 85 százaléka teljes jogú RICS tag volt, és 75 százalékuk több mint 10 éves szakmai tapasztalattal rendelkezik. A beérkező kérdőívek alapján a válaszolók kétharmada dolgozik nemzetközi hátterű cégnek.
A felmérésben résztvevők információt szolgáltattak arról is, hogy milyen szegmensben tevékenykedő cégnél dolgoznak, ill. arról is, hogy munkaadó cégükön belül milyen szakterületen dolgoznak. A válaszolók több mint fele tanácsadással foglalkozó cégnél dolgozik, de jelentős súlyt képviselnek a felmérésben a fejlesztőnél, vagyonkezelőnél és befektetési cégnél dolgozók is. A szakemberek saját szakterületét tekintve alapvetően vegyes a kép, de kiemelkedik a többi közül az értékbecslés, a befektetés, a fejlesztés és a vagyonkezelés.
Royal Institution of Chartered Surveyors
Az RICS a legnagyobb független ingatlanszakmai szervezet a világon. A szervezetet a 19.században alapították az Egyesült Királyságban, jelenleg világszerte több mint 100 ezer tagja van.
Rosszabb lesz hat hónap múlva
A felméréshez becsléseikkel hozzájárulók összességében pesszimista képest festettek a hazai ingatlanpiac kilátásairól. A megkérdezettek 48 százaléka szerint a következő 6 hónapban romlani fog a hazai ingatlanbefektetési hangulat, míg 42 százalék számít arra, hogy stagnálás várható. Vagyis összesen a megkérdezettek 90 százaléka arra számít, hogy az ingatlanszektor hangulata nem fog javulni 2012 első felében.
A Market Sentiment Survey által megkérdezett ingatlanpiaci szakemberek az ingatlanpiacon belüli szegmensekről alkotott véleményüket is kifejezhették. A legtöbb szakember (41 százalék) szerint jelenleg a legvonzóbb ingatlanfejlesztési szegmens az irodapiac, melyet az ipacri ingatlanok és a kiskereskedelmi ingatlanok követnek a sorban. Ugyanakkor érdemes megjegyezni, hogy az ingatlanfejlesztéssel foglalkozóknak markánsan eltérő véleményük van erről a kérdésről. A többséggel ellentétben a fejlesztők elsősorban (37 százalékuk) az ipari ingatlanok piacán látnak fejlesztési lehetőségeket.
Befektetési oldalról megközelítve a kép érezhetően árnyaltabb. Igaz ugyan, hogy a legtöbben (38 százalék) a kiskereskedelmi alpiacot jelölték meg legvonzóbb befektetési szegmensnek, azonban ettől szinte alig maradt el (37 százalék) az irodapiac. Vagyis a piaci szereplők szerint a retail és az irodapiac uralja ma a befektetési piacot. A fejlesztési lehetőségekhez hasonlóan ebben a kérdésben is érezhetően különböző véleményt képviselnek a szűkebben vett szakma képviselői, vagyis a befektetők. A befektetők 50 százaléka az irodapiacot jelölte meg legvonzóbb alpiacnak, vagyis körükben egyértelműnek tűnik az irodapiac dominanciája.
Önálló ingatlan-kategóriák
Az általános piaci hangulatot, várakozásokat érintő kérdéseken túl a felmérésben résztvevő ingatlanosok kilenc különböző ingatlantípus hozamszintjeiről és jellemző bérleti díjairól is megoszthatták becsléseiket. A bérleti díjak esetében lehetőség volt minimum, maximum és tipikus értékek megadására. A Market Sentiment Survey a következő kilenc ingatlankategória piaci jellemzőire kérdezett rá: top CBD (Central Business District) irodaház, prémium nem-CBD irodaház, jó minőségű nem-központi lokációjú irodaház, prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan, top 5 budapesti bevásárlóközpont egyike, retail park, big box retail, váci utcai üzlethelyiség.
Módszertan
A becslések kiértékeléséhez medián értékeket használtunk, ami segít a szélsőséges értékek kiszűrésében és a lehető legtisztább képet adja a piac aktuális konszenzusáról. A táblázatokban feltüntetett összes érték medián. Emellett relatív szórást is kalkuláltunk, melynek mértéke sok mindent elárulhat arról, hogy a piac mennyire egységes egy adott kérdésben. A relatív szórás mértéke utalhat a trasznparencia mértékére, a piaci bizonytalanságra vagy az adott eszközosztály heterogén karakterisztikájára.
7,5 százalék a konszenzus
A beérkezett becslések alapján a top CBD irodaházak tranzakciós hozama a legtöbb piaci szereplő szerint 7,5 százalékon áll. Ugyanakkor viszonylag jól elkülöníthetők az egyes alpiacokon megfigyelt konszenzusok. A fejlesztéssel, ill. vagyonkezeléssel foglalkozók többsége szerint a piaci hozamszint ennél lényegesen alacsonyabb, 7,1 százalék, és a befektetéssel foglalkozók is alacsonyabb szintre, 7,25 százalékra teszik a jellemző hozamszintet. Mindezen különbségek ellenére elmondható, hogy a top CBD irodaházak hozamára vonatkozó becslések szórása kifejezetten alacsony (4 százalék), ami azt sugallja, hogy összességében viszonylag egységes a piac ebben a kérdésben. A becslések egy relatív szűk sávban, 7 és 8 százalék között mozognak. A megkérdezettek 44 százaléka gondolja azt, hogy 7,5 százaléknál, vagyis a mediánnál alacsonyabbak a hozamok, míg 28 százalék szerint magasabbak ennél.
A városon kívüli logisztikai ingatlanok hozamszintje a Market Sentiment Survey eredményei szerint jelenleg 9 százalék. Az irodapiaccal összehasonlítva kevésbé egységes a piac, hiszen a becslések 6,75 és 11 százalék között mozognak. Ennek ellenére a becslések szórása viszonylag alacsony (8 százalék), vagyis a becslések többsége közel van a 9 százalékhoz és a szélsőséges értékek jellemzően kisebbségben vannak.
A legértékesebb budapesti ingatlantípus a felmérés szerint kiskereskedelem, hiszen a top budapesti bevásárlóközpontok hozamára vonatkozó konszenzus 7 százalék. Ugyanakkor a logisztikai ingatlanokhoz hasonlóan itt is viszonylag széles a beérkezett becslések közötti távolság, hiszen 6 és 9 százalék között érkeztek értékek. Emellett a 9 százalékos szórás is azt sugallja, hogy a piac kevésbé egységes a bevásárlóközpontok árazását illetően mint az irodaházak esetében.
Bérleti díjak: az élet 10 euró alatt
A válaszolók többsége szerint jelenleg Budapesten egy top CBD-irodaházban a tipikus - headline - bérleti díj 14,75 euró/hó/nm, az eredmények azonban nagy eltérésekről tanúskodnak. A minimun, ill. maximum bérleti díjakra vonatkozó konszenzus ugyanebben a kategóriában 12, ill. 17,75 euró. Egy prémium, de nem-CBD irodaházban a konszenzus szerint a tipikus bérleti díj 12 euró, míg egy nem központi lokációjú, jó minőségű A-kategóriás irodaházban 10 euró. Ez utóbbi kategória minimum bérleti díjaira is érdemes egy pillantást vetni, hiszen az elárulja, hogy a piaci szereplők szerint ma Budapesten mennyit kell minimálisan fizetniük a bérlőknak, ha egy jó minőségű A-kategóriás házba szeretnének költözni. A konszenzus szerint ez az érték ma Budapesten 9 euró/hó/nm.
Érdekes jelenség, hogy a magasabb kategóriás irodaházak esetében a piaci konszenzus kevésbé egységes mint az alacsonyabb kategória esetében. Az előbbi esetében a becslések szélesebb sávban mozognak és a szórásuk is szignifikánsan nagyobb.
A városon kívüli logisztikai ingatlanok tipikus bérleti díja a legtöbb piaci szakember szerint 3,5 euró és a becslések igen szűk határok között mozognak. A minimum bérleti díjra vonatkozó konszenzus 3 euró, vagyis legalább ennyivel kell számolnia a bérlőknek. A tipikus bérleti díj a városi logisztikai ingatlanokban magasabb, 4,25 euró, a minimális bérleti díj pedig 3,5 euró.
A bérleti díjakra érkező becsléseket vizsgálva a Market Sentiment Survey egyik legmarkánsabb megfigyelése az, hogy a piac érezhetően kevésbé egységes a kiskereskedelmi ingatlanokat illetően mint az irodapiac és a logisztikai piac esetében. A retail kategóriák esetében a becslések szórása szignifikánsan magasabb és a beérkezett becslések sávja is szélesebb. Ez egyrészt fakadhat abból is, hogy a kiskereskedelmi piac kevésbé transzparens vagy egyszerűen csak az eszközosztály heterogén jellegére vezethető vissza.
A felmérés szerint egy top budapesti bevásárlóközpont 200 négyzetméteres, az ingatlanon belül jó lokációval rendelkező üzlethelyiség tipikus bérleti díja ma 37,5 euró. Ugyanakkor a becslések nagy eltéréseket mutatnak, a minimum, ill. maximum díjakra vonatkozó konszenzus 25, ill. 55 euró. A bevásárlóközpontokhoz hasonlóan nagy eltéréseket mutatnak a Váci utcai üzlethelyiség bérleti díjára leadott becslések. A tipikus bérleti díj a legtöbb megkérdezett szerint 50 euró, azonban a maximum bérleti díjakra vonatkozó konszenzus ennek a duplája, vagyis 100 euró/hó/nm.
Válogatás a megkérdezettek szöveges kommentárjaiból
"Magyarország nagyon nagy mértékben ki van téve a világgazdasági folyamatoknak: kis, nyitott gazdaság, csökkenő népesség, alacsony jövedelmek, stagnáló foglalkoztatottság, valamint alacsony lakossági és vállalati bizalom a növekedést illetően. Mindez komoly lassulást jelez előre, emiatt kevés a befektetési tranzakció, a fejlesztések pedig jellemzően parkolópályán vannak. Ebben a környezetben nagyon nehéz rövidtávú előrejelzést adni az ingatlanszektor számára."
"A végfelhasználói oldal a prémium szegmensben viszonylag erős. A befektetői aktivitást leginkább az adott piaci hangulat és a finanszírozási költségek határozzák meg"
"A következő két év nagyrészt csöndes lesz"
"A romló nemzetközi környezet gyengülő magyarországi fundamentumokkal és nagyon rossz országmarketinggel párosul. A következő 6 hónap kritikus lesz, de óvatosan bízom benne, hogy a józan ész végül győzni fog."
"A forint-euró árfolyam stabilizálása életbevágó"
A felmérés számokban
|
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
